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2019广州房贷利率变化表出炉!业内预测2020年将下调
2020年01月14日来源: 乐居大湾区

2019年,中国房贷利率迎“换锚”,全国房贷利率亦波谲云诡,呈先跌后涨趋势。2020年,房贷利率是否将会变动?房贷形式改革之下,房贷利率走势将会如何?

  2019年房贷利率先降后升

  2019年,全国房贷利率呈现先降后升趋势,在1至5月,实现房贷五连降之后,6月份,全国平均房贷出现回升,至此,便持续走高。此后,基于LPR定价机制的房贷利率有4期,即为9-12月的利率数据。

2019广州房贷利率变化表

  广州的房贷利率,在2019年,亦是呈先跌后涨趋势,至6月时,更是跌至近年历史新低位。

  乐居统计了广州2019年全年部分银行利率观察发现,四大行的各时间段的房贷利率相近,只是放款时间有所不同。在6月,出现银行的最低利率报价达基准水平。

2019广州房贷利率变化表
2019广州房贷利率变化表
2019广州房贷利率变化表
2019广州房贷利率变化表

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  年初,央行降准释放1.5万亿元,全面下调存款准备金率1个百分点。2019年1月,6家银行应声下调房贷利率,延续2018年底房贷利率逐渐下降的势头。广州首套房平均利率达5.55%,成为全国首套房平均利率最低的城市前十位之一。排于上海、厦门 、大连、北京 、福州、太原 、乌鲁木齐、天津、昆明之后,成为全国平均房贷最低城市的倒数第十名。

  而春节过后的2月,广州有多家银行开始上调房贷利率,3家银行首套房贷利率甚至上浮20%,年后买房相比过年前要多付4万元。

  3月广州首套、二套房贷利率均再次下行;到了4月,渣打银行首套房贷利率最低可实现上浮3%,还有6家银行下调了房贷利率。

  虽然招商银行、建设银行的首套房贷利率,在4月仍维持在上浮10%,但对比起上个月,4月有6家银行下调了房贷利率,有银行甚至仅上浮3%!至此,仅上半年广州房贷利率已实现四连降!

  5月,华夏银行率先成为能实行基准利率的银行,近半数银行首套房贷利率调整至上浮5%,不少银行还能达到拿证当即放款的速度;而到了6月,能实行基准利率的银行涨至3家。

  6月,广州房贷利率达到已达全年最低水平,半年内首套从最高峰的上浮11.75%直线下降至6月的上浮7.71%,每次跌幅都达1个百分点;二套从最高的上浮16.5%降至6月的上浮13.18%。

2019广州房贷利率变化表

  但从7月起,广州有7家银行上调了房贷利率。从整体上看,7月大部分银行首套房贷利率都是上浮10%,二套上浮15%。其中,升幅最大的为光大银行,二套房贷利率从上浮20%升至上浮30%!但也有部分银行,维持基准利率。

  8月,从整体上来看,4家银行房贷利率上调,4家银行房贷利率下调。其中,升幅最大的浦发银行,首套房贷利率首套从上浮5%到上浮20% ,二套从上浮20%到上浮25%。

  9月,房贷利率上浮10%已经成为各大银行的利率主调,其中,四大行(中行、建行、工行、农行)首套均是上浮10%。

  11月,新一轮“贷款市场报价利率(LPR)”出炉:房贷利率降息5个基点,从上次的4.85%降至4.8%。但调查期间,银行普遍上浮基点不变/降低。

  直至12月,广州大多数银行首套房贷利率为LPR+54个基点,即5.34%;二套房贷利率主流为5.58%~5.6%。

2019广州房贷利率变化表

  值得注意的是,从2019年8月新规颁布至今12月,LPR共经历五次报价。其中,1年期LPR在8月和9月分别下调了5个基点、11月再下调5个基点;5年期LPR在11月首度下调5个基点。

  房贷“换锚” 对楼市有何影响?

  2019年,金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。

2019广州房贷利率变化表

  2019年,房贷利率的重要关键词必然为“利率换锚”。央行针对房贷利率发布了三则重大的公告:

  一、以LPR为定价基准加点形成

  2019年8月,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  其实,用大白话讲,大致含义就是:改变了原有的房贷利率的定价方式。

  那么,转换方式之后,房贷利率会下降吗?

  对于此政策,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”也就是说,房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降。

  民生银行首席研究员温彬分析,如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

  二、5年期LPR设立以来的首次下调

  在“利率换锚”政策发布约3个月后,11月20日,第四次贷款市场报价利率(LPR)结果出炉:1年期LPR为4.15%,较前次下降5个基点;5年期以上LPR为4.80%,较前次下降5个基点。这也是5年期LPR设立以来的首次下调。

  根据易居研究院《LPR房贷利率报告》,此次LPR基础利率下调以后,全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少,对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供压力将减少31元。

  三:存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR

  12月28日,央行公布了“存量房贷”的利率政策。从2020年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR。

  这条政策,也是“转换”调整政策,那与2019年8月17日发布的政策有何区别呢?

  对此,中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换作出解答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

  对于购房者,这个政策又会产生什么影响?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进作出详细解读:

  “此次政策规定,基点数据可以协商。但是其中一个重要原则是,要确保第一次调整的时候,利率保持不变。

  通俗来说,购房者小张原先买房的时候,是执行“央行基准利率*(1+浮动比例)”,计算为4.9%×(1+10%)=5.39%。

  那么现在根据(LPR基础利率+基点)的计算公式,基点需要为59个基点,最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。换句话说,第一次调整的时候,实际算出来的利率不会变,购房者不必担心月供额的变动。

  其次,LPR每个月会变动,但购房者实际面临的LPR是一年变一次,或30年变一次,可以和银行谈,建议一年调一次。基点一旦约定好,是不变的,和以前银行的折扣概念差不多。过去的折扣一旦谈好,也是30年合同保持不变。”(详情请戳:央行官宣房贷重新“定价” !专家:短期对购房者影响不大)

  克而瑞发文表示,央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”,尽管LPR利率中枢下移,但房贷利率依旧易涨难跌。在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率将稳中有降。

  业内人士表示,LPR每次调整影响的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微,更大层面影响在购房者的心理预期上。

  2020年房贷走势 专家普遍认为房贷利率将下调

  对于2020年的房贷走势,购房者们最为关系的,是房贷利率是否将会下调,对此,专家普遍认为,2020年房贷利率大概率将下调。

  融360大数据研究院:12月20日,最新一期的LPR报价没有发生变化,但考虑到目前的经济形势,未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下,2020年银行房贷利率大概率会随LPR下调,不过,下调的幅度和速度都会比较平缓,平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下,我们认为2020年LPR基础利率也有进一步下调的可能,这会对房贷利率等产生较为积极的影响。这也意味着2020年的房贷利率和房贷成本有进一步降低的可能,最终惠及购房者。随着存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的改革推进,预计后续无论是存量贷款还是增量贷款,都将享受到房贷压力减少的改革利好。

  中国银行研究院首席研究员宗良:从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。假如说贷款量较大,贷款期限较长,那么这个时候我们认为,按照LPR加点的方式来选择,可能最为有利。

  中信证券:按揭加点数值为原合同最近执行利率与 2019 年 12 月发布相应期限 LPR 的 差值。存量按揭利率与 LPR 挂钩,不确定性消除,远期利率可能下降。

  华泰证券研报:去年12月LPR没有继续调整,但在中央经济工作会议“降低社会融资成本”要求下,央行引导LPR下降的动力不减。通过降准降低银行负债端成本,从而引导今年1月份LPR继续调降,可能也是较为恰当的方式。

  参考资料:易居研究院、克而瑞地产研究、

  21世纪经济报道、融360大数据研究院